成為城市運營商，意味著企業的戰略目光已經超出一塊土地，上升到對時代發展趨勢的洞察

梁笑辰

中國金茂產業發展部總經理

6000年前，聚居文明取代遷徙文明，城市應運而生。無論是美索不達米亞平原上的泥土房屋，還是古羅馬帝國的寬闊街道，抑或是清明上河圖中的汴京，都是各自所處時代人類文明的集大成者，城市成為傳承與創新的引擎。

隨著時代進步，城市已經走過自然無序擴張和政府封閉主導的自發階段，邁進政府科學主導與企業開放合作的運營時代。在政府和企業建立契約伙伴關系的基礎上，通過前瞻規劃、土地整理、設施建設、產業投資、多元服務等一系列資源整合和系統運作，實現城市價值和居民生活質量進而人居幸福感的持續提升。

城市運營的內在邏輯

在中國早期城市運營階段，以上海浦東新區、蘇州工業園區為代表的城市運營項目，依靠工業化高速發展的推動，已經展示了城市價值和經濟效益共同提升的發展邏輯。

隨著我國經濟由高速增長轉向高質量發展，制造業所占經濟總量比重持續下降，服務業所占比重持續上升并占主導地位，消費取代投資成為經濟增長的第一動力。

據聯合國開發計劃署預測，2030年中國城鎮化水平將達到70%，中國城市人口總數將超過10億，相比較2018年我國城鎮化率的59.58%，未來人口城鎮化和城市發展仍有巨大提升空間。

可以預計，進入高質量時代后，中國的城市運營邏輯將按“以城聚人、以城促產”的“城-人-產”導向進行演進，這也是中國金茂城市運營的內在邏輯。

中國金茂早在2015年就確立了“城市運營商”戰略定位，2016年進一步明確“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，到2017年正式形成城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮的城市運營產品線。過去的2018年，在“科學至上”核心價值理念指引下，中國金茂繼續推進與集團的業務協同，創新政企合作模式和資源協同渠道，實現項目共贏。

“兩驅動、兩升級”

“兩驅動、兩升級”是指以規劃驅動為牽引，以資本驅動為基石，助力城市升級與產業升級。

在規劃端，積極發揮專業能力，以整體性、系統性、前瞻性、科學性的規劃為城市發展指引，一張藍圖繪到底。

在資本端，結合公司資金及信用優勢，發揮金茂資本的平臺作用，以投引產，產融結合，在促進區域產業升級的同時，帶動片區開發。

在城市升級方面，依托在品質住宅、高端酒店、精品商業、5A級寫字樓領域積累的產品優勢與品牌影響力，帶動城市功能升級與消費升級。

在產業升級方面，聚焦大文化、大健康、大科技三大產業。2018年中國金茂簽約的產業合作資源達到309家，通過產業合作和產業孵化，推動城市產業升級。

充分利用住宅、資本、酒店、商業、綠建等自身平臺優勢的同時，中國金茂還成立了城市運營創新孵化母基金，致力于投資科技、文化、健康方向的創新型企業，為項目落地和城市發展儲備新動能。

創新政企合作模式

政企合作共贏，是城市運營項目的根本出發點。

一方面，政府需要與有資本實力、品牌運作能力的企業共同開發，提升城市品牌形象，最大化釋放空間價值；需要找到能夠提供優質產業資源、具備責任擔當的合作伙伴，共同推動區域發展。

另一方面，企業也需要與政府形成長期、緊密的合作關系，解決城市運營全周期的工作難點，提升城市運營的效果與收益。

以長沙梅溪湖國際新城為例，中國金茂與政府建立了平等合作、互信共贏的關系，按照一張藍圖繪到底的設想，三年起勢、五年成城，全面引入優質文化、教育、醫療、商業及居住等配套設施，將城郊打造成長沙市最具活力的城市新中心。梅溪湖國際新城先后獲得首批“全國綠色生態示范城區”、首批“國家智慧城市創建試點城區”和“2014年中國人居環境范例獎”、“2016年全球人居環境規劃設計獎”等國家級和國際級殊榮，也是中國首個實現“碳中和”的城市運營項目。

協同推進科技興城

協同，是多元化業務集團面臨的重要課題。

十多年來，中國金茂培育孵化了酒店、商業、寫字樓等持有運營板塊，打造了金茂綠建和金茂資本兩大業務平臺，通過多業務平臺協同助力城市運營。

2018年，在集團指導下，中國金茂與能源、農業、金融等板塊建立起長效工作機制，推動中化產業資源與地方政府對接合作。結合青島西海岸中化創新科學城、廣州南沙生命科學城、三亞南繁科技城等項目實踐，積極探索股權合作、產業基金合作、科技產業聯合培育等多種協同模式，推動“科學至上”戰略落地。

青島西海岸中化創新科學城是集團內部板塊之間資源協同、思行協同的典型案例。2018年9月，青島西海岸新區、中化能源科技有限公司、中國金茂正式簽署三方投資合作協議書，共同打造以中化能源互聯網產業園為龍頭的城市運營項目，并命名為“中化創新科學城”。

該項目通過中化產業資源落地，協同獲取優質土地資源，在滿足產業需求的同時展開城市開發建設，以城市運營反哺產業發展。目前中化能源科技公司辦公場所已正式投入使用，產業載體和產業平臺建設正在積極推進。

城市運營再出發

成為城市運營商，意味著企業的戰略目光已經超出一塊土地，上升到對時代發展趨勢的洞察，并將產品的全生命周期與城市中的一代代人緊密關聯。

截至2018年底，中國金茂已在全國六大區累計落地15個城市運營項目，土地儲備達到6420萬平方米，深耕長三角、大灣區、海南自貿區等國家重點發展區域，通過城市運營戰略的落地和綠色健康、智慧科技理念的引入，實現品質城市的煥新與發展。

2019年，中國金茂將繼續秉承“科學至上”核心價值理念，以“釋放城市未來生命力”為己任，聚焦“兩驅動，兩升級”的城市運營模式，遵循“城-人-產”的城市運營邏輯，通過“政企共贏”市場化運作機制和“協同創新”內部合作機制的深化發展，為城市發展賦能。