通過對4個方面的17個指標進行打分排名，得到每個城市的總分，進而得到城市景氣度的綜合排名

趙照
中國對外經濟貿易信托有限公司
副總經理

徐偉平
中國對外經濟貿易信托有限公司
高級信托經理

城市是人口、經濟、政治、文化、科技、環境和社會變化共同影響的產物。城市能級，指城市的綜合實力及其對該城市以外地區的輻射影響程度，是城市競爭力、影響力和輻射力的集中體現。其中，競爭力是構成城市影響力和輻射力的重要因素，影響力和輻射力又是推動一個城市形成區域甚至全球競爭力的必要條件。

城市能級并非一成不變，而是隨著經濟社會變遷不斷變化。當前，中國城鎮化正在步入城市群都市圈時代，城市發展潛力差異巨大，研究并重新構建新的城市能級劃分體系對預估城市景氣度、進而開展業務尤為重要。外貿信托產業金融部研究團隊對此展開 了相應研究。

城市能級劃分的演進

從住宅市場的角度看，我國城市能級的劃分在不斷演化。第一階段，在1998年“房改”之前，我國城市能級劃分并不清晰。彼時尚未有商品房出現，這一階段全民蝸居是普遍現象，全國層面的城鎮住房套戶比不到0.8，住房短缺明顯。在這一大背景下，各地雖有行政劃分的差異，但城市的發展潛力差異并不大。

第二階段，1998年“房改”之后，以行政區域劃分為主導，逐步形成了一二三四線能級的劃分。在這個階段，以行政區域劃分的不同能級城市，確實呈現出不同的發展趨勢，資源開始向直轄市、省會、計劃單列市等高級別行政區域集中。

第三階段，城市“獨立周期”逐步形成。2018年以來，在中央“房住不炒”政策的大框架下，地產行業步入“總量平穩，波動放緩”的階段。與此同時，“一城一策”的精細化管理政策推出，城市逐漸形成自身的獨立周期。雖然市場普遍預期2020年后一、二線城市景氣度強于三、四線，但一、二線也有相對較弱的，三、四線也有明顯較強的，繼續沿用之前以行政區域為劃分標準的城市能級具有一定缺陷。

站在當下，從中化集團產業發展戰略的角度來看，在新的市場環境中，繼續沿用傳統城市劃分顯然已不合時宜，既不利于進行項目布局城市的篩選和分類，也無法對項目落地城市發展前景進行合理評估，重新構建新的與集團戰略發展匹配的城市能級劃分體系尤為必要。

如何判斷城市能級

構建新的城市能級體系，需要綜合考慮短期和中長期因素。短期看庫存，長期看人口與經濟，這是判斷城市發展的基本邏輯。

研究從可獲取的數據源中選取了67個城市，分別從短期、中長期兩個維度來評估城市景氣度。這67個城市包含4個一線城市、28個二線城市和35個三線城市，基本上覆蓋了絕大多數中國一、二線城市和具有代表意義的三線城市。

研究采用短期地產景氣度、城市自身實力及發展潛力、人口表觀分布及潛在流入和居民購買力4個維度的評估體系。其中，短期景氣度選擇3個指標，由于短期景氣度與政策調控關聯度較大，波動幅度較大，權重過高很可能形成誤判，給予12%的權重；城市自身實力及發展潛力方面，選取4個指標，給予40%的權重；在人口表觀分布和潛在流入方面，選取6個指標，36%權重；居民購買力水平，選取3個指標，12%權重。

中國城市能級的重構

根據上述評估體系，通過對4個方面的17個指標進行打分排名，得到每個城市的總分，進而得到城市景氣度的綜合排名。

根據排名，我們將新的城市能級劃分為四檔：超一線城市4個，一線城市11個，二線城市25個，三線城市27個（具體城市能級劃分見下頁表）。北上廣深四個超一線城市，城市化水平高、人口集聚、居民購買力強，長期景氣度排名靠前，超一線城市特征明顯；二線城市中，重慶、成都、南京等城市商品住宅庫存消化周期短，短期景氣度指標較好，長期指標表現也較為優異，排名同樣很高。

以行政地位為標準的舊城市能級劃分表（資料來源：中國指數研究院，外貿信托）

新的城市能級劃分表（資料來源：外貿信托）

值得注意的是，有一些原來行政地位較低的城市，如佛山、東莞，城市各項指標“超認知”，獲得更靠前的排名。以東莞為例，其庫存消化周期為12.48個月，較為合理；產業結構完備，第三產業比重較高，占到51.1%，在珠三角九市中僅次于廣州和深圳；外來人口占比較高，落戶人數增長較快。

而一些原來行政地位較高的城市，如長春、西寧等，城市各項指標“不盡如人意”，排名明顯靠后。以長春為例，長春支柱性的第二產業出現嚴重下滑，第三產業也未能扛起增長重任，經濟運行面臨困境。人才發展環境和城市吸引力較差，人口外流壓力明顯。

城市能級是個變化的過程，需要以發展的眼光進行動態評估。這種變化的影響將是深刻的。對個人來說，高能級城市意味著更好的城市服務和發展機會；對企業來說，則意味著性價比更高的市場機會、更便捷的產業鏈和更優質的人力資源。

城市是人口、產業和空間構成的綜合體，產業結構的升級與優化是帶動人口聚集與城市空間重構的源動力。但需要指出的是，對于一個智慧的企業而言，不是把所有資源都砸到價值高地就百分之百正確。如果能夠通過戰略預判、機會洞察、產業帶動、動態調整、可持續發展，把價格洼地升級成價值高地，也是實現企業價值的另一種路徑。