金茂蘇州張家港覽秀城商業綜合體在全面分析國內外著名商業城設計理念基礎上，結合當前市場和未來走勢，在“精準定位”“至上體驗”“個性空間”“文化主題”等方面作為主要發力點，大膽創新，聚集眾智，進行積極探索和嘗試

張慶勇
中國金茂張家港覽秀城項目副總經理

當今時代，智能化技術正在改變無數人的生活，線上購物已深入到生活的方方面面。不過，電商的快速發展也有“天花板”。

國家統計局數據表明，2014-2019年線上零售增速總體下滑，已由2014年的50%下降到2019年的16.5%。2019年全國消費品零售總額41.16萬億元，其中線上金額只占10.6萬億元。由此可見，線上零售無法完全取代線下實體零售，線下銷售依然是國民消費的主要途徑。這也給金茂商業項目注入了更多信心。

中國金茂堅持城市運營商的戰略定位，2019年將“堅定不移地打造商業IP”作為戰略升級的重要方向之一。作為商業戰略目標落地的第一個項目，金茂蘇州張家港覽秀城商業綜合體在全面分析國內外著名商業城設計理念基礎上，結合當前市場和未來走勢，將“精準定位”“至上體驗”“個性空間”“文化主題”等方面作為主要發力點，大膽創新，聚集眾智，進行積極探索和嘗試。

“綠浪東西南北水，紅欄三百九十橋”

“線上”與“線下”的競爭是“新興”與“傳統”消費形式磨合適應的過程。“足不出戶”“價格低廉”是網購的優勢，但網購物品的質量、售后等一直倍受質疑。而“便利性”“快捷性”“體驗性”是線下消費的優勢，也是電商永遠無法取代實體的根本。覽秀城的規劃設計，從顧客體驗驅動，到個性品牌定制化，在大數據指引下，找到線上線下兩者相互協調并存的規律，逐漸完善線上和線下的消費渠道，做到兼容并蓄。

主體定位是商業綜合體規劃設計工作的重點之一，設計效果很大程度上成為消費者優先選擇實體店、放棄網購的重要考量條件，需要擁有高辨識度的標簽，彰顯商業綜合體的特征屬性及核心競爭力。

張家港覽秀城在主體定位上下足了工夫。張家港是蘇州代管縣級市，蘇州是歷史文化古城，有著“東方威尼斯”之稱。“姑蘇城外寒山寺，夜半鐘聲到客船”，古往今來，無數文人墨客在這里留下眾多名句。太湖、長江、京杭大運河，烏鵲橋、楓橋，形成了獨特的“水文化”。覽秀城特意量身打造“濱水漫步”街區，在兼顧娛樂、休閑的同時，充分考慮了蘇州的人文歷史和“水文化”，體現江南特色和城市厚重感。

水景主要以水池、湖面、噴泉、流水的形式體現，通過動靜結合的對比和處理，增加空間的連貫性和趣味性。濱水路邊，間隔設置蘇州古典園林、藝圃、蘇繡以及昆曲戲臺等特色傳統文化建筑小品空間，使得游客和市民在體驗水情趣的同時，深刻感受蘇州歷史文化底蘊。

景觀設計中，“適地適樹”“適景適樹”是最重要的依據。菊花和香樟是張家港的市花、市樹，是清凈、高潔的象征。“濱水漫步”的植物景觀，以菊花和香樟造景為主線，搭配適量紫薇、玉蘭、美人蕉、海棠等蘇州特色植物，將蘇州植物園“搬”進覽秀城。曲徑通幽的江南園路特征，配以簡潔的空間形式，既符合現代信息快捷、高效的特點，又蘊含中國傳統空間的含蓄、寧靜美。

“水光瀲滟晴方好，山色空蒙雨亦奇”

如果說，“水文化”展示的是覽秀城的外貌，那么，除霾除塵高科技、云平臺、裝飾新材料的運用，則提高了覽秀城的空氣質量，營造出舒適、干凈的環境，符合現代人的環保要求。

在敏感性分析中，客戶對購物環境的要求越來越高，要求風格獨特、色彩豐富、空氣清新、環境優美，期望獲得購物、社交、休閑、娛樂的全方位感官體驗。“綠色健康”與“智慧科技”是中國金茂立足市場的根本，除此之外，覽秀城的設計在保持金茂原有“十二大亮點”的基礎上，還添加了多種新元素。

如：首次采用三級過濾靜電除塵技術，有效去除室內空氣中的PM2.5；出風口設置香氛機，根據不同的季節或節日，噴灑不同香料，如中秋節梔子花清香，突破了以往設計以視覺印象為主的束縛；外立面首次采用陶板仿石材料，在符合國家環保要求的同時，通過燈光形成全彩聯動變化，在視覺和嗅覺兩方面，提高消費者舒適性。

覽秀城以物聯網、人工智能等技術為手段，以云平臺為工具，以大數據分析為基準，使用人臉識別、智慧停車、機器人、AR技術等“黑科技”，推進“運營+、客戶+、產品+、員工+”的數字化體系建設。“黑科技”打造的覽秀城，不僅能提高顧客購物的便捷性，還可以利用大數據來分析顧客的消費行為，實現精準營銷，塑造更強大的金茂品牌“軟實力”。

“千門萬戶曈曈日，總把新桃換舊符”

優越的地理位置和自然環境可以構成城市或者商區的吸引力，但濃厚的人文氣息和適宜的社會生態環境更具時尚感。對不同人群的關懷，凸顯了中國金茂的“人土風情”。

覽秀城把“以人為本”的理念和地域文化相結合，主要客戶群定位為公務員、白領、商務人士、年輕客群和周邊家庭客群。對顧客的年齡、教育程度、心理特征、品質要求、情感因素等多重維度進行特定分析和調查研究，然后進行針對性設計。

傳統購物中心零售、娛樂、餐飲的比例為50：30：20，在分析2014-2019年消費品結構后，張家港覽秀城將業態比例調整為25：35：40，大幅增加餐飲等體驗式業態比例，適當提高娛樂消費業態比例，迎合大眾需求甚至引導大眾潮流。

隨著自駕成為購物和休閑的主要交通方式之一，充足的停車位是吸引目標客群的重要因素。覽秀城結合大數據分析，在研究我國目前停車場配比現狀及發展趨勢后，停車位從原來的1.0/100m2提高到1.2/100m2，并引進最先進的智慧停車系統，將充足的停車位和便利的停車服務作為覽秀城提高競爭力的重要手段之一。

張家港覽秀城還打造了城市會客廳和中庭，為消費者和游客共享休閑時光提供場所。三個中庭設計，強調內部空間的可視性，對顧客購物產生引導作用，同時讓顧客更有安全感和舒適感。室外廣場引進蘇州評彈、音樂廣場，力爭打造大眾化舞臺，使其成為城市活躍的文化中心。

覽秀城主題文化社交場所，采用書籍與咖啡相結合的設計，營造文化開放空間，在這里設置了文化展覽區、聲像圖書室、成人閱讀區、兒童閱讀區，滿足不同人群學習認知需求的同時，充分展示蘇州歷史文化、旅游的亮點與特色，打造文化地標。

“名園拙政，江南吳中明星；天然野趣，萬種風情嶸崢”，這句話詮釋了蘇州的靈與性，也是覽秀城的形與神。中國金茂堅持客戶導向，秉承中化集團“科學至上”理念，通過不斷創新，力求將覽秀城項目打造成為商業典范，形成綠色、智慧、體驗、創新的品牌特色和中國金茂的新標桿。