在宏觀調控愈來愈嚴的樓市低谷期，背靠央企中化的方興地產（中國）有限公司（00817.HK，以下簡稱“方興地產）正在取得飛速發展。

6月11日，方興地產宣布今年1—5月份累計實現簽約銷售額61億元，同比增長30%；累計實現簽約銷售建筑面積21萬平方米。

“今年我們二級開發方面的銷售目標是130億，同時長沙梅溪湖項目的一級開發的銷售目標約50億，合計總的銷售目標是180億。”方興地產向經濟觀察報表示。

2012年物業銷售收入349%的增幅，使得三年前拿下北京廣渠門地王項目的“小公司”方興地產，正式躋身為大型房產開發商，2011年其物業銷售收入僅為30億港元，2012年則飆升至約135億港元。今年被評為“中國大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10”。

在方興地產物業銷售收入倍增的背后，是其物業開發業務在多個城市的擴張。截至2012年底，方興地產在全國共擁有約20個處于不同開發階段的物業開發項目，而2011年僅有12個物業開發項目。“未來拿地，我們還是會集中在一線城市和二線核心城市，比如北、上、廣、深以及中部、南部以及東北的部分核心城市。”方興地產表示將繼續發力一二線核心城市，“未來將實現京津冀、長三角、華中、山東、西南、云貴、海南、東北、華南9大區域均衡布局。”

布局一二線城市

2012年12月6日，方興地產旗下的新輝置業以23億元的總價，拿下位于蘇州姑蘇區核心地段地塊，樓面價約9000元/平方米，計劃將其打造成蘇州“金茂府”系列產品，預計將于2014年面世。

該地塊位于蘇州姑蘇區主城區，毗鄰地鐵1、2號線，坐擁觀前街、石路、獅山CBD三大商圈，盡享西園、留園、拙政園、寒山寺、獅子林、唐伯虎故居等名勝古跡；此外，學校、醫院等配套設施齊備。

20天后的12月26日，方興地產全資附屬公司威旺置業與上港集團聯合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面價約23330元/平方米，成為上海總價地王。

在一級開發方面，2012年上半年方興地產便已拿下麗江古城區200畝土地，并進軍海南三亞市崖城鎮土地一級開發，摘得長沙梅溪湖國際廣場地塊等。“長沙梅溪湖項目，我們和中建地產合作，進行一二級聯動開發。”方興地產介紹。長沙梅溪湖國際服務和科技創新城開發項目位于長沙市大河西先導區中心地帶，距離長沙城市中心區僅6公里，占地總面積超過1萬畝。

作為該項目的投資人，方興地產負責完成該項目土地范圍內的征地拆遷、補償安置、前期市政基礎設施和城市公用（益）設施等全部工程建設以及其他相關開發工作，并且參與該項目土地的招標、拍賣或掛牌出讓競投活動。今年前5個月，該地區累計出讓土地規劃建筑面積約100萬平方米，累計成交金額達27億元。

今年2月，方興地產又與青島西海岸發展集團簽訂《西海岸經濟新區CBD核心區域開發建設合作框架協議》，雙方將合作進行該CBD核心區域的開發，總投資額高達300億元。

合作共贏

在大力布局一二線城市的背后，是方興地產獨特的經營模式。“過去幾年，方興地產有很多項目都是在合作過程中形成的，比如青島的項目，我們和當地的城投公司合作，上海的項目也是類似，我們與港務局合作，他們手上有很多土地，而我們則具備操盤能力。另外，方興地產也跟一些操盤手合作，比如融創。此類合作可以緩解資金壓力，也可以使大家的資源優勢得到互補。”方興地產介紹，“在模式選擇上，方興地產今后發展的一個方向和目標就是合作。”

為加快青島西海岸經濟新區建設，3月19日，青島市組建青島西海岸發展（集團）有限公司，作為西海岸經濟新區開發的投融資運作平臺和建設主力軍。依照青島西海岸經濟新區經濟和社會發展規劃，西海岸發展集團將承擔起西海岸新區土地一級儲備整理與開發、金融發展及資本運作、重點基礎設施建設、中心區的直接投資開發四大職能。

按照規劃要求，方興地產將和西海岸發展集團共同探討，利用中化集團在能源、化工、地產、金融等方面的優勢和影響力，結合西海岸經濟新區的產業規劃，在西海岸經濟新區區域內推進產業高端項目聚集，具體建設項目包括寫字樓、購物中心、酒店、住宅、主題公園等。“此次方興地產與青島西海岸發展集團聯手，一定能發揮各自優勢，把西海岸經濟新區打造成為青島經濟發展的新引擎。”方興地產董事長何操在簽約儀式上表示。

青島西海岸發展集團總經理張浩則表示：“西海岸經濟新區CBD區域概念性規劃已基本完成，詳細的控制性規劃正在編制當中，深化方興地產與西海岸發展集團的戰略合作關系，可充分利用中化集團作為央企的資金及資源優勢，并借鑒方興在上海金茂中心、長沙梅溪湖區域的成功經驗，不斷加快西海岸新區中央商務區以及整個新區的開發建設的步伐。”

除攜手國企之外，方興地產也積極與民企房產大鱷合作，2011年12月，方興地產便聯合融創中國以31億元的底價，拿下北京北五環來廣營鄉塊地，樓面地價約為13705元/平方米（不含配建醫院面積），比2010年初遠洋地產拿下的樓面地價約27529元/平方米的崔各莊鄉大望京村地王便宜近一半。

“方興地產與融創中國都是主做高端樓盤的開發商，兩家聯合可以在項目運作上優勢互補，打造一個更好的產品。”融創北京公司營銷副總經理樓艷青表示。

去年5月，定位于望京金茂府和亞奧金茂悅兩大項目的該地塊開工建設，并于去年下半年入市銷售。“現在已經全部賣完了，只不過住建委的數據有些滯后。”今年5月，樓艷青向經濟觀察報透露。按照5萬元/平方米的銷售均價，望京金茂府已經為方興地產和融創中國實現約25億元的收入，亞奧金茂悅3萬多元的銷售均價，也為雙方帶來超過16億元的收入。“另外，我們也會與產業相結合，因地制宜。比如，對于適合發展旅游、文化或者金融等產業的地區，我們會與相應的產業相結合，這樣就容易找到共同點，也容易達到‘花小錢辦大事’的目的。”方興地產表示。

同時，以酒店和寫字樓為立家之本、憑借商業地產概念上市的方興地產，一直堅持地產開發和物業持有協同發展戰略，方興地產正在經營中的商業地產項目有金茂北京威斯汀大飯店、北京王府井大飯店、上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店以及金茂深圳JW萬豪酒店等多家豪華酒店，正在建設中的有金茂麗江君悅度假酒店和金茂上海凱悅度假酒店。“未來，方興地產仍將發揮在高端地產領域的經驗和優勢，堅持開發與持有并重的既定戰略，在高端地產開發、商務商業租賃及酒店投資與經營方面謀求持續發展。”方興地產稱。

在加速擴張和豐富產品結構的背后，是方興地產強大的融資能力，“主要通過發行融資券、銀行貸款以及基金金融合作等方式募集資本”。

2013年5月22日，金茂集團2013年度第一期短期融資券成功發行，募集金額7.5億元，期限1年，“無需任何保證方式，最終以4.25%的票面利率順利發行，處于近期同信用等級發行人較低利率。”方興地產介紹。

作者：郭海飛